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日記

DIARY

中古住宅を購入する際に、どのくらい費用がかかるか把握しておきたい方はいらっしゃいませんか。
中古住宅の購入は物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用といった諸費用もかかります。
今回の記事では、中古住宅を購入する際にかかる諸費用について解説します。

□中古住宅の購入にかかる諸費用とは?

中古住宅にかかる諸費用は、一般的な目安として約1割と言われています。
3000万円の住宅を購入する際は、プラス300万円ほどかかると考えましょう。
しかし、実際は200万円で済むこともあれば、300万円を超えることもあります。
なぜ費用に幅が出るのかを、諸費用の内訳とともに解説します。

諸費用の内訳を7つに分けて解説します。

1つ目は、仲介手数料です。
不動産に支払う手数料で、宅建業法によって費用は大きく変わるでしょう。
売買価格が200万円以下の場合は物件価格の5%、200万円以上400万円以下の場合は物件価格の4%です。
売買価格が400万円以上の場合は、物件価格の3%です。

2つ目は、融資手数料です。
住宅ローンを借りる際に金融機関に対して支払う手数料のことです。
約3万円から5万円ほどでしょう。
中には、借入額の2%前後に設定している金融機関もあります。
例えば、3500万円の場合は2%で70万円です。
そのため、事前に確認してからローンを組むようにしましょう。

3つ目は、ローン保証料です。
保証会社に支払う費用です。
住宅ローンの仕組みとして、お金を貸すのは銀行ですが、支払えなくなった場合に保証会社から費用を回収できるようになっています。
ローン保証料は、借入額は2%が相場でしょう。

4つ目は、登記費用です。
登記手続きを行うために、自分で書類を用意して、法務局に申請することもできます。
しかし、手続きが複雑なため、司法書士に依頼する方が多いでしょう。
登記費用とは、登記を行ってくれる司法書士に支払う報酬と登記手続きにかかる登録免許税です。

司法書士に支払う報酬は、登記の種類、司法書士事務所、物件価格によって大きく変わります。
相場は約4万円から20万円でしょう。
登録免許税は、不動産価額の2%ですが、要件を満たすことで軽減税率の0.3%になります。

5つ目は、固定資産税と都市計画税です。
固定資産税は、土地や建物を所有しているとかかる税金です。
不動産を所有している間、毎年支払う必要があるでしょう。
都市計画税は、都市計画内にある建物に対して課せられる市区町村の税金です。
忘れた頃に納付書が送られてくるので、郵送されてきたら忘れずに支払いましょう。

6つ目は、不動産取得税です。
不動産取得税は、新しく土地を取得した際にかかる地方税です。
納税額は、取得した土地と取得した時期の標準税率によって算出されます。
中古住宅は、耐震基準に適合するか、しないかによって軽減措置が適用されるでしょう。

7つ目は、火災保険料です。
火災保険は火事だけでなく、盗難などの人災や洪水や大雪といった自然災害にも備えられる保険です。
保証内容によって金額は異なり、相場は約15万円から40万円でしょう。

□諸費用込みで住宅ローンは組めるの?

ここまで、諸費用の内訳について解説しました。
これらの費用を現金で用意するとなると大きな額になります。
諸費用を用意できるか心配な方もいらっしゃるでしょう。

近年は、諸費用分を借りることもできる「諸費用ローン」があります。
そのため、諸費用の支払いに関して心配せず、安心して住宅を購入できるでしょう。
諸費用ローンを組めば、現金がなくても住宅を購入できますが、返済の額が増えることを忘れてはいけません。
返済が可能なのかを判断し、住宅を購入しましょう。

□まとめ

今回は、中古住宅を購入する際にかかる諸費用について解説しました。
諸費用は、購入費用の約1割かかりますが、幅があります。
諸費用も借りたい方は、諸費用ローンを活用しましょう。
西三河で不動産をお探しの方は、ぜひ当社へお問い合わせください。

投稿日:2020/05/29   投稿者:-

「中古住宅を購入したいけど、補助金ってもらえるのかな。」
このように補助金についてお悩みの方はいらっしゃいませんか。
中古住宅の購入では、要件を満たすことで受けられる補助金があります。
今回の記事では、中古住宅購入で受け取れる補助金について解説します。

□中古住宅購入の補助金とは?

中古住宅を購入した際に、受け取れる補助金を3つ解説します。
それぞれの特徴や条件を確認し、中古住宅を購入する際はぜひ活用しましょう。

*すまい給付金

2020年の現在は、最大で50万円を受け取れます。
申請する場合は、契約書などの必要な書類を揃えて、所轄の役所で手続きを行うか、郵送により申請を行うかを選びましょう。

申請条件は、購入時に増税後の消費税を払っていること、床面積が50平方メートル以上であること、品質が保証されていること、年収が一定以下であること、住宅ローンを利用していることです。
品質が保証されていることや年収が一定以下の基準は分かりにくいと感じた方もいらっしゃるでしょう。

中古住宅の品質が保証されている基準は、既存住宅売買瑕疵保険に加入していること、既存住宅性能表示制度を利用することです。

年収が一定以下という基準に関しては、510万円以下とされることが多いです。
実際は家族構成によって異なり、奥様に収入がなく、中学生以下の子供が2人いる場合が上記の金額です。
家族構成によって基準が異なるので、注意しましょう。

また、住宅ローンなしで住宅を購入した場合でも、すまい給付金を受け取れる条件があります。
その条件は、住宅を取得した方が50歳以上であること、年収が650万円以下であることです。
条件を満たしている方は、ぜひ活用してみてください。

*若者の中古住宅購入時のエコリフォーム補助金

良質な住宅への改修をした場合に、受け取れる補助金です。
3つの条件を満たさなければなりません。
1つ目は、40歳未満の方がマイホームとして中古住宅を購入することです。
2つ目は、既存住宅売買瑕疵保険に加入することです。
3つ目は、インスペクションを実施することです。

インスペクションについては聞いたことがない方もいらっしゃるでしょう。
インスペクションとは、建築士や住宅診断士が、住宅の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。
住宅診断をすることで、事前に欠陥や傷を発見できるので、安心して住宅を購入できるでしょう。

条件を満たすことで、最大50万円の補助金を受け取れます。
しかし、条件を満たした全員が50万円もらえるわけではありません。
改修工事に必要な額だけ受け取れます。
また、耐震工事をする場合は、最大で65万円受け取れます。

*市町村住宅関連補助金

中古住宅を購入する方の多くがもらえるでしょう。
市町村住宅関連補助金制度は、ほとんどの市区町村が設けています。
この制度は、市区町村がそれぞれ自由に決めるものです。
そのため、自治体によって内容は異なるでしょう。

条件も自治体によって異なりますが、よくある条件をご紹介します。
地元の建設業者による工事であること、税金を滞納していないこと、その地区に住んでいる、あるいは住む予定であることです。
これらの条件を満たすことで、補助金を受け取れる可能性は高くなるでしょう。

便利な制度ですが、注意点もあるのでご紹介します。
注意点とは、国の制度と併用はできないことです。
自治体の支援制度の財源は国によって賄われている場合があるため、国の補助金と併せて利用することで、補助金を二重で受け取ることになってしまいます。
補助金は二重で受け取れないため、どちらかの補助制度を諦める必要があります。

市町村住宅関連補助金の例として、岡崎市の住宅用地球温暖化対策設備設置補助金をご紹介します。

対象の設備を設置することで、補助金を受け取れます。
主な対象の設備は、太陽光発電システム、燃料電池システム、断熱窓、エネルギー管理システムです。
この他にも対象設備はあり、補助上限額や対象者などの詳細も記載しているので、ぜひ岡崎市のホームページでご確認ください。

□まとめ

今回は、中古住宅購入で受け取れる補助金について解説しました。
これらの補助金をうまく活用して、中古住宅を購入しましょう。
岡崎市周辺で不動産をお探しの方は、ぜひ当社へお問い合わせください。

投稿日:2020/05/25   投稿者:-

「岡崎市で太陽光発電の名義を変更したいけど方法が分からない。」
「中古住宅に太陽光発電がついているけど、名義はどうなるのだろうか。」
このようなお悩みを抱えている方はいませんか。
名義変更というと堅苦しい印象で、ちゃんとできるか不安になりますよね。
今回は太陽光発電の名義変更をする際のポイントについて解説します。

□名義変更で気をつけること

名義変更をする際の注意点には、以下のようなものがあります。

*名義変更をしても売電価格や売電期間は変更されない

売電価格は固定価格買取制度の事業認定を受けた年に決まりますが、名義変更をしても更新されず、最初に事業認定を受けた年のままです。
売電期間も同様に名義変更でリセットされずに、元の所有者が使った分を引いた残りの期間になります。

*名義変更で贈与税が発生する場合も

名義変更の際には贈与税にも気をつける必要があります。
贈与税とは、生前に財産を誰かに贈与するときにかかる税金のことです。

太陽光発電でも贈与税が発生する場合があり、夫から妻へ名義変更するとき、祖父母から子・孫に名義変更するときです。
ただし、祖父母から子・孫のときは、「緑の贈与」が適用され、課税されないということもあります。

緑の贈与とは、省エネ機器が設置された住宅が贈与されるときに一定額までは非課税になる制度です。

*申請が完了するまでに時間がかかる

事業計画認定の名義変更申請は完了までに、非常に時間がかかります。
早くても数ヶ月で、場合によっては1年かかると言われています。
書類の記入ミスなどを無くし、できる限りスムーズにいくよう努めましょう。

*土地の登記簿の設定を確認する

土地の登記簿を名義変更する際には、登記設定の確認が必要です。
「地上権設定」や「賃借権設定」、「抵当権設定」などをよく確認しておきましょう。

契約上では成立していても、地上権が別人になっていると、後々トラブルを引き起こす原因にもなります。
必ずミスがないように、法務局のデータを調べるようにしましょう。

□名義変更手続きの手順

名義変更の手続きの手順を説明します。
電子申請と書類申請の2種類がありますが、電子申請の方が早く進むためおすすめです。
50キロワット未満の太陽光発電は、電子申請が勧められています。
「電子申請をしようとしたけど、できなかった」という場合には、紙面申請をやってみてください。

まずは紙面申請の場合の手順です。
最初に必要な書類と、設備IDを準備した状態で「なっとく再生可能エネルギー」のサイトから申請書類のダウンロードをします。
次に連絡票と変更認定申請様式3に、必要事項を記入します。
このとき10キロワット以上と10キロワット未満とでは、記入の仕方が異なるため注意してください。

情報の記入が終われば書類を印刷し、添付書類と返送用封筒と共にJPEA代行申請センターに郵送しましょう。
最後に認定が通れば、電力会社に変更認定通知書を提出して完了です。

次は電子申請手順の場合の手順です。
まずは設備ID、登録者用・設置車用のユーザー IDとパスワードを確認できる書類や情報を準備します。
次に電子申請システムでアカウントを登録して、情報を入力しましょう。
入力が終われば申請書類を、ファイルに変換し添付します。
IDが採番されたら、設備認定申請参照画面を印刷し、電力会社に提出して完了です。

□まとめ

今回は太陽光発電の名義変更をする際のポイントについて解説しました。
意外な部分に注意すべきポイントがあり、ミスをすると売電ができないという事態が起こる可能性があります。
面倒ですが、ミスのないように行いましょう。
太陽光発電の名義を変更したいという方は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。

投稿日:2020/05/21   投稿者:-

「中古住宅を購入後に雨漏りがあると費用を負担するのは自分なのだろうか。」
「中古住宅を住むときに雨漏りを事前に見つけて対処しておきたい。」
このようにお考えの方もいるでしょう。
新築でも雨漏りは起きる場合があるため、中古住宅だと尚更注意する必要があります。
そこで今回は中古住宅の雨漏りについて解説します。

□雨漏りの修理費用の負担者は売買状況により異なる

中古住宅を購入した後に雨漏りが見つかった場合、修理費用を負担する人は状況によって異なります。
以下で契約の違いによる修理費用の負担者の違いを解説します。

*個人が売主の中古住宅を購入した場合

不動産業者を仲介として売主が個人である場合、住宅を引き渡した後に雨漏りが見つかると、売主が修理費用を負担する必要があります。
ただし契約の成立時に、買主が雨漏りや雨漏りの原因になる欠陥を把握していない場合に限るという条件があります。
仮に中古住宅を購入した後に、雨漏りを見つけた場合は仲介業者を通して売主に報告しましょう。

売主が費用を負担してくれない場合は、住宅の契約自体を解除できます。
売主に請求できる期限は、雨漏りを見つけて1年以内と定められているため注意しましょう。

*瑕疵担保責任免責の中古住宅を購入した場合

取引が行われる不動産に欠陥があった場合に、売主が責任を負わなくても良いと契約内容に盛り込んだものを瑕疵担保責任免責と呼びます。
この契約内容の住宅を購入した後に、雨漏りを見つけても買主が修理費用を負担することになります。

瑕疵担保責任免責があるかどうかは、仲介業者に確認できます。
相場より安い住宅や、築年数が古い住宅に入っていることが多いため注意しましょう。

*不動産業者が売主である中古住宅を購入した場合

不動産業者が売主である場合、引き渡し後に雨漏りが見つかると不動産業者が修理費用を負担します。
また、契約を結んだ時点で雨漏りや雨漏りの原因となる欠陥がある場合のみとなるので注意が必要です。

期限は引き渡し後2年までとなっている場合が多いため、把握しておきましょう。
不動産業者が売主の場合は、瑕疵担保責任免責の住宅ではないため安心してください。

□雨漏りのチェックポイント

雨漏りを事前に見つけるためのチェックポイントを以下で紹介します。

1つ目は壁の染みです。
全ての壁に雨漏りの可能性があるわけではありません。
特に外壁の内側に着目すると、見つけられる場合があります。
また天井から最初に染みが出ることが多いため、天井も合わせて見ておきましょう。

2つ目は窓の周りです。
通常は雨水が外壁材を抜けた後、壁内の防水シートによって浸水を食い止められます。
しかし窓の周辺は防水シートの切れ目で、雨水が侵入しやすくなっています。
窓の中でも、特に天窓は雨が直接当たり雨漏りになりやすいため注意しましょう。

3つ目は屋根裏です。
屋根裏も点検口などからチェックしましょう。
断熱材や天井材には、屋根から漏れ出した雨水が落ちてくる可能性があるため、特に注意が必要です。
しかし屋根裏での作業は危険が伴うため、業者に依頼すると良いでしょう。

4つ目は床下です。
意外かもしれませんが、床下もチェックポイントです。
外壁の中に入った雨水が土台まで落ちて、基礎の上を伝って染みになる可能性もあります。
他の部位よりは確率は低いですが、一応見ておく必要はあります。

□まとめ

今回は岡崎市の方へ向けて、中古住宅の雨漏りについて解説しました。
雨漏りを事前に見つけるのも重要ですが、契約の際に雨漏りがあった場合の修理を誰がするのかを把握しておく必要があります。
中古住宅の雨漏りが心配な方は、今回の記事を参考にしてみてください。

投稿日:2020/05/17   投稿者:-

「岡崎市で中古住宅を安く購入したい」
「中古住宅を購入するときに、どうすれば消費税を払わずに済むのか」
このようにお考えの方はいませんか。
中古住宅を購入する際には、消費税がかかる場合とかからない場合があります。
そこで今回は、中古住宅を購入する際に消費税がかかるかどうかの見分け方を解説します。

□消費税がかかる物件、かからない物件の見分け方とは

中古住宅を購入するときに、消費税がかかる場合とかからない場合とがあります。
消費税は仲介業者への仲介手数料、ローン借入時の事務手数料、司法書士報酬など、さまざまな支払いに対してかかります。
消費税がかかるか、かからないかで出費に大きく影響してきます。

中古住宅を探すときは、不動産のポータルサイトを使うという方が多いでしょう。
そのため不動産ポータルサイトを使った場合の、中古住宅で消費税がかかる物件とかからない物件の見分け方を紹介します。

まずポータルサイトで、中古一戸建てを選び、駅やエリアを選択して物件の一覧を表示させます。
物件を選ぶと、取引容態という項目があるのでそこをしっかり確認しましょう。

取引態様とは、不動産の取引をする業者の身分を示すもので、この項目は消費税がかかるか、かからないかの判断材料になります。
取引容態には売主、代理、仲介、貸主の4つがあります。
今回は中古住宅の売買のため、賃貸物件の身分になる貸主は省かれます。

この取引容態が売主となっている場合は、物件情報をサイトに載せている会社自体が売主ということになり、消費税がかかる可能性が高いでしょう。
一方で代理や仲介の場合は、売主が個人の可能性があります。
個人の場合は消費税がかからないため、これらの表記がある場合は、不動産会社に問い合わせをすると良いでしょう。

□消費税がかかる取引とかからない取引がある

中古住宅を購入する場合、消費税がかかる取引とかからない取引があります。
その2つの違いは個人で行うものかどうかです。
消費税は事業として行われる取引にはかかりますが、個人として行う場合にはかかりません。
以下で消費税がかかる場合と、かからない場合の違いを紹介します。

*個人で行う取引は課税されない

事業者が利益のために資産の譲渡などを行う取引は事業となり、課税されます。
事業とは取引を繰り返して、利益を得ることです。
中古住宅の場合は、買主と売主は一度のみ取引を行って成立するため事業の定義に当てはまりません。
そのため、個人が行う取引は課税されません。

「中古住宅には不動産の仲介業者が関わっているが、本当に課税されないのか」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし不動産の仲介業者は取引の手伝いをしているだけという扱いになります。
そのため、買主と売主のみが取引の当事者となり、課税されないということになります。

*消費税がかかる場合とは

次に消費税がかかる場合について紹介します。
中古住宅を購入するときに、売主が不動産仲介業者となっているときには消費税がかかります。

この取引は宅地建物取引業者が中古住宅を仕入れて、買主が業者から中古住宅を購入するという手順になっています。
リフォームの有無などは、特に関係ありません。

事業者が、利益のために資産の譲渡などを行う取引は事業となるため、所有権を不動産仲介業者が持っている場合は、この条件に当てはまります。

□まとめ

今回は中古住宅を購入する際に消費税がかかるかどうかの見分け方について解説しました。
消費税があるのとないのとでは、支払い金額が大きく変わってきます。
できる限り出費を抑えるためにも、必ず確認しておいた方が良いでしょう。
中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

投稿日:2020/05/13   投稿者:-