1．築年数

木造一戸建ての耐用年数は22年といわれています。築年数が20年を超える中古一戸建ては価格が大きく下がることが一般的です。リノベーション前提で購入する場合、そのまま居住することが難しい物件をお得な価格で購入できるので、築20年超えの物件も狙い目といえるでしょう。

2．構造

間取りを変更したいと考えても、建物の構造によっては玄関やサッシの大きさを変えられない場合や、壁が抜けないことがあります。

木造軸組工法や、RC造のラーメン構造の建物は建物が柱や梁で構成されているので、比較的簡単に壁を取り除いたり移動したりできるので間取りの自由度が高いです。

ツーバイフォー工法や、壁式構造のRC造は建物の重さを壁が支えているため耐震性が高いのですが、壁の撤去や新しく窓を設けることが難しいです。軽量鉄骨造も、柱・梁で構造をつくっていて、耐震性を高めるためのブレースを取り外せないので、間取りを変えにくい構造といえます。

プレハブ工法は、建てたメーカー以外では大きな改修が難しいでしょう。鉄骨系は比較的間取りの変更がしやすいですが、木質系・コンクリート系は難しいです。

3．建築確認申請時の図面の有無

築年数が古い物件には、建築確認申請後の完了検査が行われていない物件や、申請図面通りに工事が行われていない違法建築があります。検査済証や図面があれば、リノベーションを行う会社が詳しい状況を把握でき、プランや見積りを立てやすくなります。図面の有無を確認して、可能な限り入手してください。

4．再建築不可物件や土地の借地権

自己資金で購入してリノベーションを行う場合には問題ありませんが、住宅ローンの利用を予定している場合は注意が必要です。金融機関でローンを組む際には、土地や建物の担保価値が問われます。再建築不可物件に該当する場合や、土地に借地権がついている場合には通常よりも資産価値が低いと判断されやすく、ローンが組めないケースや組める金額が低くなる可能性があります。

5．耐震性

中古一戸建ての購入で重要なのが耐震性です。現行の耐震基準である「新耐震基準」は、1981年6月1日に建築基準法が改正されて定められ、施行後に建築確認を受けた物件は、新耐震基準が適応されます。ただし、中古一戸建ての場合は建築確認申請書を紛失していて、正確な建築時期の特定ができないことがあります。また、無茶な増改築によって耐震性の不足が見られる物件もあります。

建築基準法は1981年以降もたびたび改正されていて、2000年の改正では木造建築の接合部の基準が強化されています。

どのような物件であっても、不安な場合には専門家によるインスペクションがおすすめです。旧耐震の建物でも耐震改修リフォームを行えば、新耐震並みに耐震性能を向上させられます。耐震改修は費用がかかる工事ですが、築年数の古い物件は価格も安いので、トータルで考えるとコストを安く抑えることも可能です。耐震改修を行う場合、高度な構造計算に対応できるリノベーション会社を選ばなければなりません。