取引事例比較の場合

マンションを査定する際に取り入ることが多い方法です。周囲にある不動産の売買事例をいくつかピックアップし、比較しながら査定不動産の評価を行います。評価の際には、以下のような計算式を用いるのが一般的です。

「比較対象となる土地の単価（円／平方メートル）×建物の面積（平方メートル）×補正率」

補正率とは、売買が行われた不動産と査定の対象となる不動産の要素を比べた結果として算出される掛け率です。掛け率は、あらゆる観点から最適な数値になるように計算されます。

例えば、不動産の価格はその時々の状況によって変わるため、比較対象の不動産が過去に売買された際の相場と現在の相場を比べて、適切な価格に正す必要があります。また、日当たりや眺望のよさ、築年数、土地の形、リフォームの有無といった物件ごとの違いを比較し、査定物件が満たしている要素に合わせて価格を修正するのも大切なポイントです。

比較対象の不動産と査定不動産の地域が異なる場合は、地域ごとの要素の違いも加味して価格の修正を行います。さらに「離婚したため早めに不動産を売りたい」「借金の返済が滞り、手持ちの不動産を売らなければならない」といった売主の事情がある場合も、適切な価格に修正します。

【取引事例比較の具体例】

・査定不動産A：駅から徒歩7分で90坪

・比較不動産B：駅から徒歩3分で100坪

この場合、比較不動産Bは査定不動産Aと比べて駅から近く、坪数も大きいことがわかります。その分だけ価格が修正され、査定不動産Aの価格は比較不動産Bよりも低く算出されるのが基本です。

正確な価格を出すためには様々な事例を比べる必要があるため、頻繁に売買が行われる都市部のほうが適正な査定額を出しやすくなります。

収益還元の場合

賃貸によって得る可能性がある将来的な利益を算出し、不動産の価値を査定する方法です。主に、投資や収益を目的とした不動産を査定するときに使われ、居住を目的とするマンションの査定にはあまり用いられません。一般的な計算式は、以下のとおりです。

• 「1年の純利益÷還元利回り」

例えば、賃料が15万円で還元利回りが8％の場合、15万円×12ヵ月÷8％=2,250万円が査定額になります。還元利回りが変われば査定額も大きく変わるため、正しい情報をもとに利回りを算出することが重要です。一般的には、周辺の不動産を参考にしながら還元利回りが決まります。

原価法の場合

現在の建物を解体し、新たな建物を建てる場合の費用から価格を算出する方法です。この方法は間取りや内装が個々に異なる一戸建てに用いられることが多く、マンションの査定に使われることはほとんどありません。